【コラム】相続した空き家を売る前に確認したい3つのポイント

こんにちは。司法書士法人あかりテラスです。

 

相続した空き家を売却する前に確認したい3つのポイントを解説します。

 

大切なのは相続登記と相続人間の合意です。建物の状態と売却方法も確認が必要です。売却にかかる税金についても早めに把握しておきましょう。

 

 

 

 

1.相続した空き家はすぐに売れるとは限らない

 

 

 

親や家族が住んでいた家を相続しても、自分が住む予定がなければ売却を検討することになります。

 

しかし不動産会社へ相談すれば、すぐに売り出せるとは限りません。

 

相続した空き家を売却する前に、次の点を確認する必要があります。

 

• 不動産の名義は誰になっているか
• 誰が空き家を相続するのか
• 相続人全員が売却に同意しているか
• 建物を残して売るのか解体して売るのか
• 売却によって税金がかかるか

 

熊本でも実家の名義が亡くなった方のままになっているケースがあります。家財や残置物が多く、売却の準備が進まないことも少なくありません。

 

空き家を放置すると建物の傷みが進みます。雨漏りや草木の繁茂が起こり、近隣へ影響を及ぼすこともあります。

 

まずは空き家の状態と必要な手続きを確認しましょう。そのうえで売却の時期や方法を決めることが大切です。

 

 

２.ポイント①相続登記と相続人間の合意を確認する

 

 

相続した空き家を売るには、原則として亡くなった方から相続人への相続登記が必要です。

 

亡くなった方の名義のまま買主へ直接名義を移すことはできません。

 

遺言書がない場合は相続人全員で遺産分割協議を行います。その中で誰が空き家を相続するのかを決めます。

 

遺言書がない場合は相続人全員で遺産分割協議を行います。その中で誰が空き家を相続するのかを決めます。

 

相続人が複数いる場合は、次の点も整理しておきましょう。

 

• 誰の名義で相続登記をするか
• 売却代金をどのように分けるか
• 仲介手数料や解体費用を誰が負担するか
• 固定資産税や管理費用をどう精算するか

 

相続人全員の共有名義にすると、売却には共有者全員の同意と協力が必要です。

 

共有名義は一見公平に思えます。しかし売却方針がまとまらないことがあります。次の相続で共有者が増えるおそれもあります。

 

あかりテラスでは相続登記だけでなく、売却後のことまで確認します。売却代金の分け方や費用負担も踏まえ、どのような名義が適しているかを一緒に整理しています。

 

 

3.ポイント②建物の状態と売り方を確認する

 

相続した空き家には、建物を残したまま売る方法と解体して更地で売る方法があります。

 

どちらが適しているかは建物の状態や立地によって異なります。接道状況や再建築の可否も判断材料です。解体費用や買主の需要も確認する必要があります。

 

建物が比較的新しく、そのまま住める状態であれば中古住宅として売却できる可能性があります。

 

老朽化が進んでいる場合は古家付き土地として売る方法があります。解体後に更地で売る方法も選択肢の一つです。

 

ただし解体すれば必ず売りやすくなるわけではありません。

 

解体には費用がかかります。土地の条件によっては、建物を取り壊すと新しい建物を建てられない場合もあります。住宅を取り壊すことで固定資産税の負担が変わる点にも注意が必要です。

 

売却前には主に次の点を確認します。

 

• 雨漏りや傾き、シロアリ被害
• 境界標や越境の有無
• 接している道路の種類と幅員
• 再建築が可能か
• 家財や残置物の処分費用
• 解体費用と売却価格の見込み
• 抵当権などの登記が残っていないか

 

熊本では敷地が道路に十分接していない土地もあります。古い私道や農地、山林が一緒に含まれているケースも見られます。

 

建物の見た目だけで判断してはいけません。登記や道路、境界、法令上の制限まで確認したうえで売却方法を決めることが重要です。

 

 

4.ポイント③売却にかかる税金と特例を確認する

 

 

相続した空き家を売却して利益が出た場合は、原則として譲渡所得税がかかります。

 

税金は売却代金の全額にかかるわけではありません。

 

売却代金から取得費や譲渡費用などを差し引いて譲渡所得を計算します。取得費には亡くなった方が不動産を取得した際の費用が含まれます。譲渡費用には仲介手数料や一定の解体費用などが含まれます。

 

昔から所有している実家では購入時の契約書や領収書が残っていないことがあります。取得費が分からないと税負担が大きくなる可能性があります。

 

古い売買契約書や領収書、通帳、住宅ローンの資料などが残っていないか確認しておきましょう。

 

一定の要件を満たす空き家には「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」を利用できる場合があります。

 

この特例では譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。相続人が3人以上の場合は、1人当たりの控除上限が2,000万円となることがあります。

 

主な要件は次のとおりです。

 

• 亡くなった方が一人で住んでいた家であること
• 一定の時期までに建築された建物であること
• 相続後に事業用や賃貸用、居住用として使用していないこと
• 定められた期限までに売却すること
• 売却代金が1億円以下であること
• 耐震基準を満たすか一定の期限までに耐震改修または取り壊しを行うこと

 

相続税を納めた場合は取得費加算の特例を利用できることもあります。

 

税金の特例は売却時期や売却方法によって適用の可否が変わります。建物の解体や賃貸が特例に影響する場合もあります。

 

売買契約や解体を進める前に、税理士などの専門家へ確認することが大切です。

 

5.まとめ

 

相続した空き家を売る前には3つのポイントを確認しましょう。

 

1つ目は相続登記と相続人間の合意です。誰が空き家を取得するのかを決め、売却代金や費用の分け方も整理します。

 

2つ目は建物の状態と売却方法です。建物を残すか解体するかは老朽化の程度だけでは決められません。接道状況や再建築の可否も確認が必要です。境界や解体費用も重要な判断材料です。

 

3つ目は売却にかかる税金です。空き家の3,000万円特別控除を利用できる場合があります。ただし売却期限や建物の要件があるため早めの確認が必要です。

 

相続した空き家の売却は、不動産会社へ査定を依頼するだけでは完結しません。

 

相続登記や遺産分割、家財整理、売却方法、税金までを一つの流れとして考えることが大切です。

 

司法書士法人あかりテラスでは相続登記や遺産分割協議書の作成に対応しています。空き家の査定や売却、利用予定のない土地についてもご相談いただけます。

 

相続不動産の入口から出口まで一体的にサポートし、ご家族に負担を残さない方法を一緒に整理します。

 

 

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